Din: 27.11.2024
| Art. 1172 din Codul civil | Practic și orientat pe utilizator |
| (1) Dreptul de proprietate al cumpărătorului este supus înregistrării provizorii în registrul bunurilor imobile.
| Fraza „Dreptul de proprietate al cumpărătorului este supus înregistrării provizorii în registrul bunurilor imobile” se referă la o reglementare juridică care stabilește obligația de a înregistra dreptul de proprietate al cumpărătorului asupra unui bun imobil (de exemplu, o casă, un teren) într-un registru public. Detalierea frazei: 1. „Dreptul de proprietate al cumpărătorului”: - Se referă la dreptul de proprietate pe care cumpărătorul îl dobândește asupra unui bun imobil în urma unui contract de vânzare-cumpărare sau a altui act de transmitere a dreptului de proprietate. - Cumpărătorul, deși devine proprietar al bunului imobil, în anumite cazuri, nu va fi considerat proprietar definitiv până când anumite formalități legale nu sunt îndeplinite. 2. „Este supus înregistrării provizorii în registrul bunurilor imobile”: - Înregistrarea provizorie înseamnă că dreptul de proprietate al cumpărătorului va fi înregistrat temporar într-un registru public (în acest caz, în registrul bunurilor imobile). - Aceasta este o înregistrare care se face provizoriu și este temporară, adică nu conferă încă efecte definitive asupra dreptului de proprietate. - Înregistrarea provizorie a dreptului de proprietate se face pentru a proteja drepturile cumpărătorului față de posibile revendicări viitoare, dar dreptul de proprietate final al cumpărătorului nu este complet transferat până când nu se finalizează anumite formalități (de exemplu, plata completă a prețului sau alte condiții stipulate în contract). 3. Registrul bunurilor imobile: - Este un registru public în care se înscriu toate drepturile asupra bunurilor imobile (cum ar fi terenuri, case, apartamente). Acesta servește pentru publicitatea drepturilor de proprietate, permițând oricărei persoane care consultă registrul să afle cine este proprietarul unui anumit imobil. - În cazul în care bunul imobil este rezervat printr-un contract de vânzare-cumpărare cu rezerva dreptului de proprietate (adică vânzătorul păstrează dreptul de proprietate asupra bunului până când cumpărătorul plătește integral prețul), dreptul de proprietate al cumpărătorului va fi înregistrat provizoriu în acest registru, dar vânzătorul nu va fi radiat ca proprietar până la finalizarea plății. Cum funcționează în practică: - Înregistrarea provizorie a dreptului de proprietate al cumpărătorului în registrul bunurilor imobile poate fi necesară pentru a asigura că dreptul de proprietate este recunoscut de terți. Astfel, chiar dacă dreptul de proprietate nu este încă complet transferat în mod definitiv (de exemplu, din cauza unei condiții nerespectate, cum ar fi plata integrală a prețului), cumpărătorul va fi considerat proprietar provizoriu al bunului respectiv în fața altor persoane. - Dacă rezerva dreptului de proprietate există (adică vânzătorul păstrează dreptul de proprietate până la plata totală), înregistrarea provizorie a dreptului de proprietate al cumpărătorului poate fi folosită pentru a proteja interesul acestuia, dar vânzătorul nu va fi radiat din registru până când nu se îndeplinesc condițiile pentru transferul complet al dreptului de proprietate. Exemplu: Un cumpărător achiziționează o casă printr-un contract de vânzare-cumpărare cu rezerva dreptului de proprietate, unde vânzătorul păstrează dreptul de proprietate asupra imobilului până când cumpărătorul plătește integral prețul. În acest caz: - Dreptul de proprietate al cumpărătorului va fi înregistrat provizoriu în registrul bunurilor imobile, dar vânzătorul nu va fi radiat din registru până la plata completă a prețului de către cumpărător. - Înregistrarea provizorie servește pentru a proclama public faptul că bunul a fost vândut și cumpărătorul are drepturi asupra acestuia, dar, din punct de vedere juridic, dreptul de proprietate complet va fi al cumpărătorului doar după îndeplinirea condițiilor stabilite în contract (de obicei, plata integrală a prețului). Concluzie: Înregistrarea provizorie a dreptului de proprietate al cumpărătorului într-un registru public de bunuri imobile asigură că, deși cumpărătorul are un drept asupra bunului, acest drept este încă supus unor condiții (cum ar fi plata completă) și va fi confirmat definitiv doar la îndeplinirea acestora. |
| (2) Este interzis să se perceapă de la cumpărător orice plăți prevăzute de contract înainte de înregistrarea provizorie conform alin. (1).
| Fraza „Este interzis să se perceapă de la cumpărător orice plăți prevăzute de contract înainte de înregistrarea provizorie” se referă la o reglementare specifică în contextul unor contracte de vânzare-cumpărare cu rezerva dreptului de proprietate, în care dreptul de proprietate asupra unui bun (de obicei un bun imobil sau mobil) nu se transferă imediat la cumpărător, ci rămâne la vânzător până când anumite condiții sunt îndeplinite (de obicei plata integrală a prețului). Detalierea frazei: 1. Interdicția privind perceperea plăților: - Interdicția de a percepe plăți înainte de înregistrarea provizorie se referă la protecția cumpărătorului. Înainte de a fi înregistrat provizoriu dreptul de proprietate al cumpărătorului în registrul public, vânzătorul nu poate solicita și încasarea unor plăți conform contractului. - Aceasta este o măsură care protejează cumpărătorul, asigurându-se că el nu va plăti integral sau parțial pentru bunul respectiv înainte ca dreptul său de proprietate să fie, măcar provizoriu, recunoscut legal. Înregistrarea provizorie oferă o garanție publică că bunul este deja destinat cumpărătorului, iar vânzătorul nu poate dispune de bun în detrimentul cumpărătorului. 2. De ce este importantă înregistrarea provizorie: - Înregistrarea provizorie asigură că, în cazul în care vânzătorul nu își îndeplinește obligațiile (de exemplu, vânzătorul se răzgândește și vrea să vândă bunul altcuiva), dreptul de proprietate al cumpărătorului este deja protejat în fața terților. - În absența înregistrării provizorii, cumpărătorul nu are o protecție completă în fața unor posibile litigii sau revendicări ulterioare, deoarece nu există o publicitate oficială care să arate că bunul i-a fost vândut. Exemplu: Să presupunem că un cumpărător achiziționează o casă printr-un contract de vânzare-cumpărare cu rezerva dreptului de proprietate. Înainte ca dreptul său de proprietate să fie înregistrat provizoriu în registrul bunurilor imobile, vânzătorul nu poate solicita plata integrală sau parțială de la cumpărător, pentru că, până la acea înregistrare, nu există o protecție publică asupra dreptului de proprietate al cumpărătorului. Astfel, plata efectuată înainte de înregistrarea provizorie ar putea fi riscantă pentru cumpărător, deoarece nu are încă protecția oficială că este proprietar al bunului. Concluzie: Interdicția de a percepe plăți înainte de înregistrarea provizorie are rolul de a proteja cumpărătorul într-un contract de vânzare-cumpărare cu rezerva dreptului de proprietate. Cumpărătorul nu trebuie să plătească pentru bun până când nu există o înregistrare provizorie a dreptului său de proprietate, pentru a se asigura că nu va fi pus într-o situație în care să plătească pentru un bun pe care nu-l deține definitiv sau nu are protecție legală asupra lui. |
| (3) Cumpărătorul păstrează dreptul de a înstrăina sau a greva cu drepturi reale limitate dreptul de proprietate înregistrat provizoriu fără consimțămîntul vînzătorului. | Fraza „Cumpărătorul păstrează dreptul de a înstrăina sau a greva cu drepturi reale limitate dreptul de proprietate înregistrat provizoriu fără consimțământul vânzătorului” se referă la drepturile și libertățile de care dispune cumpărătorul unui bun imobil sau mobil, chiar și în cazul în care dreptul său de proprietate este înregistrat provizoriu, adică nu a fost încă finalizat transferul complet al dreptului de proprietate. Explicația frazei: 1. „Cumpărătorul păstrează dreptul de a înstrăina”: - Cumpărătorul are dreptul de a înstrăina bunul respectiv. În jurisprudență, termenul „înstrăinare” se referă la actul de a transfera dreptul de proprietate asupra unui bun către o altă persoană. Aceasta poate include vânzarea bunului, dar și alte forme de transfer (donare, schimb, etc.). - În acest context, chiar dacă dreptul de proprietate al cumpărătorului este înregistrat provizoriu, el poate totuși vinde sau ceda bunul către un terț fără a obține consimțământul vânzătorului (adică fără ca vânzătorul să fie de acord cu acest transfer). 2. „Sau a greva cu drepturi reale limitate”: - „Grevarea” unui bun înseamnă încărcarea acestuia cu drepturi reale limitate, adică drepturi care afectează proprietatea asupra bunului fără a-i schimba titularul (de exemplu, ipotecă, servitute, uzufruct, etc.). - Cumpărătorul poate înstrăina sau greva bunul chiar și în cazul în care dreptul său de proprietate este doar înregistrat provizoriu, fără a avea nevoie de consimțământul vânzătorului. 3. Fără consimțământul vânzătorului: - Fraza precizează că cumpărătorul nu are nevoie de acordul vânzătorului pentru a înstrăina sau a greva bunul, chiar dacă dreptul de proprietate nu este complet transferat. Cumpărătorul poate acționa liber în privința bunului (de exemplu, să-l vândă sau să-l ipotecheze) fără a solicita permisiunea vânzătorului, chiar dacă acesta din urmă rămâne proprietar al bunului înregistrat provizoriu. Exemple de aplicare: 1. Vânzarea unui bun imobil cu rezervă de proprietate: Cumpărătorul achiziționează un imobil sub rezerva dreptului de proprietate, iar dreptul său de proprietate este înregistrat provizoriu în registrul imobilelor. Chiar dacă vânzătorul încă păstrează dreptul de proprietate complet, cumpărătorul poate vinde imobilul altcuiva sau poate grefa bunul cu o ipotecă (dacă există acordul său cu creditorul), fără a mai fi necesar consimțământul vânzătorului. Așadar, cumpărătorul poate dispune de bun fără a aștepta finalizarea tuturor formalităților de transfer. 2. Ipoteca unui bun mobil: Dacă un cumpărător achiziționează un bun mobil (de exemplu, un vehicul) cu rezervă de proprietate și dreptul său este înregistrat provizoriu în registrul de garanții reale mobiliare, acesta poate vinde vehiculul sau poate încheia un contract de ipotecă asupra vehiculului, fără a avea nevoie de acordul vânzătorului, chiar dacă vânzătorul încă păstrează, tehnic, dreptul de proprietate asupra vehiculului. Concluzie: Această reglementare oferă cumpărătorului drepturi extinse de dispunere asupra bunului, chiar și atunci când dreptul său de proprietate este înregistrat doar provizoriu. Cumpărătorul poate vinde, grefa cu drepturi reale limitate sau transfera bunul fără a cere permisiunea vânzătorului, protejându-și astfel interesul în tranzacțiile ulterioare, chiar înainte de a dobândi în totalitate dreptul de proprietate asupra bunului. |
| (4) Persoana care dobîndește de la cumpărător dreptul de proprietate înregistrat provizoriu se subrogă în toate drepturile și obligațiile pe care cumpărătorul le deține în temeiul contractului de vînzare-cumpărare a bunului imobil în construcție fără consimțămîntul vînzătorului. Cumpărătorul rămîne obligat solidar cu noul dobînditor al bunului imobil în construcție, cu excepția cazului în care vînzătorul și-a dat consimțămîntul la această înstrăinare. Dispozițiile legale privind notificarea cesiunii de creanță se aplică în mod corespunzător. | Explicația frazei: 1. „Persoana care dobîndește de la cumpărător dreptul de proprietate înregistrat provizoriu se subrogă în toate drepturile și obligațiile pe care cumpărătorul le deține în temeiul contractului de vînzare-cumpărare a bunului imobil în construcție fără consimțămîntul vînzătorului”: - Atunci când o altă persoană (de exemplu, un terț) cumpără bunul imobil de la cumpărător (nu direct de la vânzător), iar dreptul de proprietate asupra bunului este înregistrat provizoriu, această persoană preia toate drepturile și obligațiile cumpărătorului în legătură cu contractul de vânzare-cumpărare. Așadar, noul dobânditor devine responsabil pentru îndeplinirea obligațiilor și pentru exercitarea drepturilor decurgând din contractul original (chiar dacă nu a semnat contractul inițial). - Subrogarea înseamnă că persoana care preia bunul preia și toate aspectele juridice legate de acesta, inclusiv responsabilitățile (cum ar fi plata prețului) și drepturile (de exemplu, dreptul de a revendica (recunoaște) bunul sau de a-l vinde ulterior). 2. „Cumpărătorul rămîne obligat solidar cu noul dobînditor al bunului imobil în construcție, cu excepția cazului în care vînzătorul și-a dat consimțămîntul la această înstrăinare”: - Chiar dacă noul dobânditor preia drepturile și obligațiile cumpărătorului, cumpărătorul rămâne obligat solidar cu acesta față de vânzător. Acest lucru înseamnă că cumpărătorul original și noul dobânditor vor fi amândoi responsabili pentru îndeplinirea obligațiilor față de vânzător (de exemplu, plata prețului), în mod solidar. În cazul în care o parte nu își îndeplinește obligațiile, cealaltă parte poate fi trasă la răspundere pentru întreaga sumă. - Totuși, acest principiu de solidaritate nu se aplică dacă vânzătorul și-a dat consimțământul la această înstrăinare, ceea ce înseamnă că, în această situație, cumpărătorul ar putea fi eliberat de obligații în legătură cu bunul respectiv, iar noul dobânditor devine complet responsabil pentru contract. 3. „Dispozițiile legale privind notificarea cesiunii de creanță se aplică în mod corespunzător”: - Când drepturile și obligațiile sunt transferate de la cumpărător către noul dobânditor, trebuie aplicate regulile legale referitoare la cesiunea de creanță, adică transferul drepturilor (de exemplu, drepturile de plată a prețului către vânzător) și notificarea acestui transfer. - Notificarea cesiunii de creanță este importantă pentru ca vânzătorul să fie informat că drepturile și obligațiile nu mai sunt atribuite cumpărătorului inițial, ci noii persoane care a dobândit bunul. Fără această notificare, vânzătorul nu va putea să acționeze eficient în caz de neplată sau alte conflicte. Exemple: 1. Transferul unui imobil în construcție: Să presupunem că cumpărătorul unui imobil în construcție, care are dreptul de proprietate înregistrat provizoriu, decide să vândă bunul unei alte persoane (noul dobânditor). Noul cumpărător preia toate obligațiile și drepturile din contractul de vânzare-cumpărare, dar cumpărătorul original rămâne, de asemenea, responsabil împreună cu noul dobânditor pentru îndeplinirea obligațiilor față de vânzător, cum ar fi plata prețului, cu excepția cazului în care vânzătorul consimte la această vânzare. 2. Cesiunea drepturilor: Dacă cumpărătorul original a transferat drepturile asupra imobilului către un alt terț, iar vânzătorul nu a fost informat oficial (prin notificare) despre cesiune, cumpărătorul original poate rămâne responsabil față de vânzător pentru îndeplinirea obligațiilor. Prin urmare, noul cumpărător și cumpărătorul inițial vor fi obligați în mod solidar. Concluzie: Această reglementare garantează că, în cazul în care un bun imobil în construcție este transferat de la cumpărătorul inițial către un alt cumpărător (fără consimțământul vânzătorului), drepturile și obligațiile decurgând din contractul inițial sunt preluate de noul dobânditor. Totodată, cumpărătorul original rămâne responsabil solidar pentru îndeplinirea acestor obligații, cu excepția cazului în care vânzătorul își dă consimțământul la înstrăinarea bunului. |
