Din: 29.11.2024
| Articolul 1174 din Codul civil | Practic și orientat pe utilizator |
| (1) Riscul pieirii sau al deteriorării fortuite a bunului imobil trece la cumpărător din momentul semnării actului de predare-primire, în formă scrisă, de către părți.
| Fraza „Riscul pieirii sau al deteriorării fortuite a bunului imobil trece la cumpărător din momentul semnării actului de predare-primire, în formă scrisă, de către părți” se referă la momentul în care riscul legat de bunul imobil (precum pierderea sau deteriorarea acestuia) este transferat de la vânzător la cumpărător. În mod specific, este vorba despre un moment important din procesul tranzacțional, și anume semnarea actului de predare-primire a bunului. Explicația frazei: 1. „Riscul pieirii sau al deteriorării fortuite a bunului imobil”: - Riscul pieirii se referă la pierderea bunului (de exemplu, distrugerea completă a bunului imobil din cauza unui incendiu sau a unui alt accident). - Deteriorarea fortuită înseamnă deteriorarea neprevăzută și necontrolabilă a bunului (de exemplu, în urma unei furtuni sau a unui accident neintenționat). - Aceste riscuri pot afecta bunul imobil pe parcursul tranzacției, iar legile specifice stabilesc momentul în care responsabilitatea pentru riscuri trece de la vânzător la cumpărător. 2. „Trebuie să treacă la cumpărător”: - Conform acestei reglementări, riscurile legate de bunul imobil trec la cumpărător din momentul semnării actului de predare-primire a bunului. - Predare-primirea este un act formal în care vânzătorul transmite efectiv posesia bunului către cumpărător. În cazul bunurilor imobile, acest act este esențial pentru a marca transferul de posesiune și pentru a stabili momentul de la care riscurile sunt asumate de cumpărător.
3. „Semnarea actului de predare-primire, în formă scrisă, de către părți”: - Formularul scris este esențial pentru ca transferul de riscuri să fie valid, deoarece în dreptul civil, transferul anumitor riscuri sau responsabilități nu este considerat valabil fără o documentație corespunzătoare. - Actul de predare-primire este semnat de ambele părți, vânzătorul și cumpărătorul, și stabilește oficial că bunul a fost predat și că cumpărătorul l-a acceptat în starea respectivă. Ce înseamnă această reglementare pentru părți? - Înainte de semnarea actului de predare-primire, vânzătorul este responsabil pentru riscurile legate de bun, iar dacă se întâmplă un eveniment fortuit (de exemplu, distrugerea imobilului într-un accident), vânzătorul va suporta pierderile. - După semnarea actului de predare-primire, cumpărătorul devine responsabil pentru riscurile care ar putea afecta bunul. Chiar dacă bunul imobil este deteriorat sau distrus, cumpărătorul va suporta pierderea, nu vânzătorul. Aceasta este o reglementare importantă, deoarece, în multe tranzacții, vânzătorul și cumpărătorul pot negocia în privința momentului în care riscurile sunt transferate, iar actul de predare-primire servește drept confirmare oficială a acestui moment. În plus, se precizează că trebuie să existe o formă scrisă a acestui act, care poate fi folosită ca proba în fața instanței, în cazul unor dispute legate de deteriorarea sau pierderea bunului. Exemple: 1. Vânzarea unui imobil: Să presupunem că un cumpărător achiziționează un imobil de la un vânzător. Actul de predare-primire este semnat la data de 1 martie. De la acea dată, dacă imobilul este distrus în urma unui cutremur sau a unui incendiu, cumpărătorul va fi responsabil pentru pierderea sau deteriorarea imobilului. 2. Cumpărarea unui teren: Dacă un teren este vândut și cumpărătorul semnează actul de predare-primire, riscurile legate de acest teren (de exemplu, deteriorarea în urma unei alunecări de teren) vor fi suportate de cumpărător din acel moment, chiar dacă el nu a început încă construcția pe terenul respectiv. Concluzie: Această reglementare precizează un principiu esențial în tranzacțiile imobiliare: riscul legat de bunul imobil (fie că este vorba de pierire, fie de deteriorare fortuită) trece la cumpărător la semnarea actului de predare-primire. Astfel, cumpărătorul trebuie să fie conștient că, de la acel moment, va fi responsabil pentru eventualele daune sau pierderi ale bunului. |
| (6) Înregistrarea provizorie a dreptului de proprietate a cumpărătorului se justifică, iar cumpărătorul devine proprietar necondiționat al bunului imobil și al cotei-părți din părțile comune, prin actul de predare-primire semnat după darea în exploatare și, în cazul rezervei proprietății, prin confirmarea emisă de către vînzător, în formă scrisă, despre achitarea a 95% din prețul total al contractului. În cazul justificării înregistrării provizorii, dreptul de proprietate al vînzătorului se radiază din registrul bunurilor imobile. | Explicația frazei: 1. „Înregistrarea provizorie a dreptului de proprietate a cumpărătorului se justifică”: - Înregistrarea provizorie este un act formal în care dreptul de proprietate al cumpărătorului asupra unui bun imobil este înregistrat temporar într-un registru public Aceasta se face pentru a oferi cumpărătorului o protecție juridică temporară asupra dreptului său de proprietate asupra bunului respectiv, deși nu a fost finalizat complet procesul de transfer al proprietății. 2. „Cumpărătorul devine proprietar necondiționat al bunului imobil și al cotei-părți din părțile comune, prin actul de predare-primire semnat după darea în exploatare”: - Actul de predare-primire este un document semnat de părți, prin care vânzătorul predă bunul imobil cumpărătorului și acest act este, de obicei, semnat după darea în exploatare a bunului (de exemplu, după finalizarea construcției imobilului sau după finalizarea unor condiții tehnice de livrare). După semnarea acestui act, cumpărătorul devine proprietar necondiționat al bunului imobil și al cotei-părți din părțile comune (de exemplu, dacă este vorba de un apartament într-un bloc, se face referire la părțile comune ale clădirii). - Înregistrarea provizorie se face înainte de acest moment și este doar o protecție temporară până la momentul predării efective a bunului și înregistrării definitive a dreptului de proprietate. 3. „În cazul rezervei proprietății, prin confirmarea emisă de către vînzător, în formă scrisă, despre achitarea a 95% din prețul total al contractului”: - Rezerva proprietății este o clauză de protecție în care vânzătorul rămâne proprietar asupra bunului până când cumpărătorul achită întregul preț al bunului. În această situație, chiar dacă bunul a fost predat cumpărătorului și dreptul său de proprietate a fost înregistrat provizoriu, proprietatea efectivă se transmite doar după achitarea a cel puțin 95% din prețul total. - Vânzătorul trebuie să confirme în scris că această sumă a fost achitată de cumpărător, și doar atunci dreptul de proprietate va deveni necondiționat. 4. „În cazul justificării înregistrării provizorii, dreptul de proprietate al vînzătorului se radiază din registrul bunurilor imobile”: - După ce cumpărătorul îndeplinește condițiile necesare (de exemplu, achitarea unei părți semnificative din preț sau semnarea actului de predare-primire), înregistrarea provizorie a dreptului de proprietate al acestuia este considerată justificată. - În acel moment, dreptul de proprietate al vânzătorului este radicat din registrul public, pentru a reflecta că proprietatea a fost transferată complet către cumpărător. Această radiare înseamnă că vânzătorul nu mai este considerat proprietar al bunului. Concluzie: Această procedură reglementează tranzacțiile în care dreptul de proprietate al cumpărătorului asupra unui bun imobil este înregistrat provizoriu și se stabilește momentul în care acest drept devine necondiționat. După semnarea actului de predare-primire și achitarea unei mari părți din preț, cumpărătorul devine proprietar efectiv și dreptul de proprietate al vânzătorului este radiat din registrul imobiliar, marcând transferul complet al proprietății. Aceasta asigură protecția drepturilor cumpărătorului și clarifică statutul juridic al proprietății asupra imobilului. |
